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La société holding fait partie de la boîte à outils juridique du dirigeant. Cette forme sociale vous permet d’optimiser la gestion de votre business, la croissance de votre activité, vos impôts et votre patrimoine. Un vrai couteau suisse.
La holding trouve sa place dans l’investissement immobilier. Grâce au régime mère fille, à l’intégration fiscale et à la convention de trésorerie, les flux financiers peuvent circuler entre vos différentes sociétés immobilières (SCI notamment) en profitant de l’effet de levier de l’endettement et en limitant l’imposition. Cette trésorerie peut être investie de la meilleure des manières, pour élargir et diversifier votre patrimoine.
Dans cet article, nous répondons aux 4 questions les plus fréquentes concernant la holding et l’immobilier. Vous aurez alors une vision claire sur les avantages et les intérêts de ce montage juridique et financier.
1- Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
La holding immobilière est une société qui détient des parts sociales d’autres sociétés propriétaires d’immeubles. La holding est appelée société mère, et les autres sociétés sont les filiales (sociétés filles). Ces filiales sont très souvent des SCI (sociétés civiles immobilières).
Ici, les investisseurs A et B détiennent la holding H. Et la holding H détient les SCI X, Y et Z, propriétaires d’un patrimoine immobilier.
2 - Quels sont les intérêts à investir en holding ?
De manière générale, la société holding est très utile d’un point de vue fiscal, patrimonial, et financier. C’est un véhicule d’investissement très performant.
En matière de fiscalité, la société holding est parfaite quand il s’agit de détenir des participations dans d’autres sociétés. Le régime mère filiale et l’intégration fiscale permettent – sous conditions – de diminuer l’imposition sur les bénéfices des sociétés du groupe.
Ensuite, la holding est très intéressante pour la transmission de patrimoine (on parle de holding familiale). Elle permet dans un premier temps de bénéficier d’un report d’imposition de la plus-value, réalisée lors de la cession des titres d’une entreprise à la holding. Ensuite, le propriétaire de la holding peut céder les titres détenus par la société mère à ses enfants. Ils détiendront indirectement l’ensemble du patrimoine en question, sans qu’aucun droit de succession soit appliqué.
Aussi, la transmission par décès des titres de la holding conduit à l’exonération définitive de la plus-value placée en report d’imposition. Enfin, le pacte Dutreil permet – sous conditions – de faire bénéficier la transmission d’une holding familiale d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit (à hauteur de 75% de sa valeur).
D’un point de vue financier, la holding est utile pour faire circuler la trésorerie entre les entreprises d’un même groupe. C’est un avantage important, surtout si vous avez des investissements “vache-à-lait” qui peuvent financer le développement d’autres projets. Ce type d’opération doit être encadré par une convention de trésorerie.
Sur ce schéma, les filiales B et C font remonter de la trésorerie dans la Holding H. Puis, la holding redistribue de la trésorerie à la filiale A.
La holding est aussi très utile pour racheter une entreprise ou financer une activité immobilière, grâce à l’effet de levier de l’endettement. On parle de LBO (leveraged buy-out) :
Étape 1 : la holding emprunte pour acheter les parts d’une nouvelle filiale.
Étape 2 : les résultats de la filiale financent le remboursement des échéances d’emprunt.
Voyons maintenant pourquoi utiliser une holding pour une activité immobilière.
3 - Pourquoi créer une holding en immobilier ?
Beaucoup d’entrepreneurs choisissent d’investir dans l’immobilier pour plusieurs raisons :
- investir et optimiser la trésorerie issue de l’activité principale ;
- générer des revenus passifs grâce aux loyers ;
- investir dans un actif sûr et tangible ;
- diversifier son patrimoine.
Une question se pose toujours avant d’investir dans l’immobilier : faut-il investir en tant que personne physique, ou créer une personne morale (SCI le plus souvent) ? Le montage Holding + SCI trouve tout son sens dans les situations suivantes :
- vous êtes plusieurs associés à investir ;
- vous avez recours à l’emprunt bancaire ;
- vous avez besoin de définir un cadre de gestion (statuts, pacte d’associé) ;
- vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier.
Les avantages d’un montage Holding + SCI dans un investissement immobilier sont les mêmes que nous avons vus dans le paragraphe 2 :
- optimisation fiscale ;
- gestion financière ;
- LBO ;
- transmission.
Si vous avez une société d’exploitation bénéficiaire (votre activité principale) assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce montage vous permettra souvent – grâce à l’intégration fiscale – de diminuer l’imposition sur les bénéfices du groupe. Car les déficits des SCI viendront diminuer le bénéfice imposable de votre entreprise d’exploitation. Ces déficits peuvent venir de l’amortissement comptable de la valeur des biens immobiliers.
Dans cet exemple, avec l’intégration fiscale, les résultats des différentes filiales sont consolidés au niveau de la société mère. Celle-ci devra payer l’impôt sur le bénéfice global du groupe (40K€). Comme vous le voyez, les bénéfices de la société d’exploitation sont diminués des pertes de la SCI (60K€ – 20K€). Au niveau global, l’imposition est moindre.
Enfin, notez que ce type de montage est aussi un très bon moyen de faire entrer facilement de nouveaux investisseurs dans votre projet, en faisant une augmentation de capital de la holding, ou en cédant des titres de participation.
Fruit de l’expérience et des connaissances d’experts-comptables, entrepreneurs et juristes talentueux.
4 - Comment sortir de l'argent d'une holding ?
Beaucoup d’entrepreneurs se demandent comment sortir de l’argent de leur holding. En effet, l’activité immobilière va générer des revenus (loyers et plus-values). Ces revenus appartiennent à la société holding. Vous pouvez vous les redistribuer sous forme de dividendes ou de rémunération.
Dans les 2 cas, ces revenus seront soumis aux prélèvements obligatoires (impôt sur le revenu et cotisations sociales). Il est donc primordial de voir avec votre expert-comptable quelle est la meilleure solution pour piloter vos revenus, dans ce contexte d’investissement immobilier. Chez EARN, nous conseillons nos clients à ce sujet en étudiant les meilleures options juridiques, financières et sociales, selon vos projets et votre situation.
5 - Pourquoi n'est-il pas toujours judicieux de monter une holding immobilière dans sa gestion de patrimoine ?
Nous en parlons souvent dans nos différents articles, la société holding est un excellent véhicule d’investissement. Mais attention, il n’est pas toujours judicieux de créer une holding immobilière.
Déjà, attention à l’abus de droit. L’administration sanctionne les constructions juridiques ayant pour unique objectif de diminuer l’impôt. Votre montage juridique doit donc être justifié par un ensemble d’objectifs autres que fiscaux (patrimoniaux, organisationnels, etc.).
Ensuite, le montage Holding + SCI est complexe et demande un budget pour les aspects juridiques, administratifs et comptables. Assurez-vous qu’il soit aligné avec vos objectifs.
Enfin, si vous n’avez pas d’entreprise d’exploitation bénéficiaire et imposée à l’IS, et/ou que vous souhaitez tester l’investissement immobilier, vous pouvez commencer par investir en nom propre. En achetant en nom propre, vous n’aurez pas besoin de créer une société. Vous pouvez bénéficier de régimes d’impositions intéressants comme le micro foncier ou le LMNP. Notez que si vous souhaitez investir à plusieurs, vous devrez vous diriger vers la SCI.
